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房地产企业预售阶段所现实爆发的佣金用度能否在企业所得税预计利润中扣除的法理浅析
2022年12月02日

凭证财务部对修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”)的通知要求,非上市公司将在2021年1月1日起周全实验新收入准则。关于房地产企业来说,实验新收入准则会带来更多的税会争议问题,这其中就包括预售阶段所爆发的销售佣金的涉税处置惩罚问题。

在会计处置惩罚上,销售佣金因新收入准则的执行爆发了影响较大但很明确的转变,更能匹配销售收入与销售佣金的关联关系,在一定水平上会改善预售年度的相关财务数据。在新收入准则执行之前,房地产企业在预售阶段所支付给中介机构的售楼佣金在爆发时做为销售用度直接计入当期损益。可是新收入准则执行后,凭证“条约本钱”简直认划定,若是一项本钱与一份目今或者预期取得条约直接相关的,需要确认条约取得本钱。关于房地产企业所爆发的销售佣金而言,是不爆发销售订单就不会爆发的增量本钱,并且销售佣金预期是能够在销售衡宇的收入中获得赔偿和收回的,以是在爆发时确以为条约取得本钱,比及收入结转时再响应地结转到当期损益中。

在涉税处置惩罚上,则爆发一些差别的声音。一种看法以为因会计核算方法的调解,预售阶段所现实爆发的销售佣金不再属于时代用度了,因而不可再在盘算预计利润时扣除,而需要比及企业结转会计收入时再响应扣除。另一种看规律以为,因会计核算方法的调解,预售阶段所现实爆发的销售佣金不再做为时代用度核算了,但不可改变其收益性支付的性子,在所得税处置惩罚上仍应在爆发当期扣除。两种看法相较,前一种看法会直接导致房地产企业相较于准则调解前在预售阶段的企业所得税税收肩负增添,后一种看规律有不少财税职员担心在未来带来不须要财税危害。

本文作者希望通过会计准则调解的逻辑和税法处置惩罚的逻辑两个角度来剖析房地产企业预售阶段的佣金能否在预计利润中扣除的问题,并供列位阅读受众参考。

一、新收入准则中对销售佣金处置惩罚方法调解的内在逻辑

凭证新收入准则中关于条约本钱的设定逻辑,一样平常情形下,从商品价值的构建逻辑上看,若是一项本钱用度在商品知足预期可销售状态前组成其价值增添环节的须要性支出,那么在本钱用度的转移环节就需要计入条约本钱中,最后再陪同商品的控制权转移结转到营业本钱中。

而佣金较量特殊,它与商品价值的构建运动差别,是新收入准则思量到销售佣金的爆发与企业取得的收入直接亲近相关,属于取得某项销售订单所必需爆发的增量本钱(不爆发订单就不会爆发销售佣金支出),而该部分本钱用度又直接由这部分销售订单所带来的收入举行赔偿。以是为了包管这些收入与爆发的佣金用度能够举行匹配,在此条件下,准则要求企业对爆发的佣金用度与对应的销售收举行同步确认,即在爆发时先归集计入条约取得本钱中,比及响应的收入结转时再确认至当期损益中,以更合理地反应当期的会计利润。

我们以为,佣金用度计入条约取得本钱的会计逻辑仅仅是出于销售订单所带来的收入与订单所爆发的增量用度之间的匹配性问题的考量而作出简直认时间调解,是考量会计利润的严谨性。它与商品自己价值构建所爆发的资源化历程和资产确认没有关系,在会计上因佣金用度所确认的条约取得本钱也不组成存货(含开发产品)的组成部分,在会计上它也照旧一种收益性支出,只不过是由于与销售收入的匹配缘故原由而调解了其确认时间。

二、房地产企业所得税对销售佣金税前扣除的处置惩罚逻辑

1.房地产行业的运营特点与税制设计

我国的企业所得税法在收入和本钱用度简直认上以权责爆发制原则为基础,可是思量到房地产行业与其他行业在谋划特点上保存显著的差别,房地产行业生产运营最大的特点是跨周期性和商品房预售制度的保存;谡飧鲂幸堤氐,为了控制涉税的征管危害清静衡地方财务收入,房地产行业的企业所得税在税制设计上就有所区分,主要政策文件是国税发【2009】31号文(以下简称“31号文”)。31号文在税制结构上设计了完工前的预售收入在事实上已确以为收入,只是因相关本钱无法确认而先凭证预计毛利率的方法来盘算出预计利润并征收企业所得税,待项目完工后结算现实利润与预计利润之间的差别补正企业所得税的征税模式。

由于税法在确认收入的时点方面与会计保存显着差别,导致税会差别的泛起,以是用度的配比自然也会遵照着配比性处置惩罚相关问题;谡飧鲆,总局在预计利润的盘算规则上一方面允许预售收入作为营业招待费、广宣费以及佣金的限额盘算依据,另一方面也允许房地产企业预售环节预缴的城建税、附加税和土地增值税在结转到税金及附加之前就提前在税前线支扣除。这背后的税法内在逻辑正是基于收入的实现与现实所爆发的本钱用度的匹配原则。我们以为佣金也属于统一情形,理应认可其税会差别的正当、合理保存。

2.关于税法资源化界说与佣金用度会计处置惩罚的实质差别

凭证企业所得税法实验条例第二十八条的划定,企业爆发的支出应当区分收益性支出和资天性支出。收益性支出在爆发当期直接扣除;资天性支出应当分期扣除或者计入有关资产本钱,不得在爆发当期直接扣除。我们以为佣金用度不是为形成资产而爆发的支出,不属于资天性支出的领域,它是与当期的销售订单直接挂钩的,应属于收益性支出,理应可以在爆发当期税前扣除。

正如前面所言,佣金用度在新收入准则下也并不是真正意义上的资产和本钱,实质是类似于过渡性子的递延科目,在确认收入之前凭证其流动性在年尾报表中也是分类到其他流动资产或者其他非流动资产里去,在确认收入后一次性转销到当期损益里。

3.税规则则简直立和调解遵从于经济营业的生长

我们知道,税法各项规则的拟制是基于种种经济营业的实质和生长形态。从这个角度而言,关于佣金用度,其在目今的经济情形里并没有改变之前的营业形态,仅仅是由于会计核算为了顺应某种情景的需要作了调解,税法便可以随意调解扣除的原则和逻辑,那显然也是需要稳重考量的。如我们所知,前两年不少的非上市房企未执行新收入准则,若是坚持不让按条约本钱核算的销售佣金不得在当期扣除,便会造成统一经济营业因会计处置惩罚差别而享受差别税收政策的效果,从而造成税收的不公正。

税法和会计自己就是两个差别的系统,两者要实现和效劳的目的也保存很大的差别;峒乒嬖虻闹贫┎恍枰プ翊铀胺ǖ哪谠诼呒,同样税规则则的制订也有其自力性和特殊的考量,以是实务中才会泛起林林总总的税会差别,我们理应尊重这种差别的保存,以是我们应该更多地从营业和税法自己的内在逻辑去思索其税收处置惩罚方法,而不是一味地捆绑在会计简直认与调解之上。

作者:金年会信达(深圳)税务师事务所合资人 傅吉俊/司理 ;峁/司理 王殿会

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