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转让房地产缴纳的印花税在房企土地增值税整理中怎样扣除?
2023年05月25日

房地产开发企业谋划历程中从拿地到预售到整理 ,都会缴纳不少印花税 ,《中华人民共和国印花税法》自2022年7月1日施行后许多问题也获得了明确 ,但转让房地产缴纳的印花税在土地增值税整理中怎样扣除尚还保存不少争议 。

案例

甲房地产企业开发的可售办公项目所有接纳一样平常计税要领 。项目所有销售收入共10亿元(不含税) ,土地出让条约实交土地价款3.5亿元 ,修建装置等其他开发本钱合计2.5亿元(不含税) ,开发用度按10%比例扣除 ,加计扣除额20% 。土地出让条约、销售收入各已按产权转移书据万分之五税率缴纳印花税各17.5万和50万元 ,会计上已计入“税金及附加”科目核算 。

争论

该项目在治理土地增值税整理时对转让房地产缴纳的印花税扣除有两种看法:

一种看法以为 ,该公司转闪开发产品缴纳的印花税在土地增值税整理中应作为治理用度扣除 。凭证《财务部 国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条划定 ,“细则中划定允许扣除的印花税 ,是指在转让房地产时缴纳的印花税 。房地产开发企业凭证《施工、房地产开发企业财务制度》的有关划定 ,其缴纳的印花税列入治理用度 ,已响应予以扣除 。其他的土地增值税纳税义务人在盘算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 。”因此 ,不管纳税人现实核算中计入何种会计科目 ,在财税字〔1995〕48号生效的条件下 ,该公司转闪开发产品缴纳的印花税应列入其他房地产开发用度盘算扣除 。并且 ,营改增后2016年新修订的《土地增值税纳税申报表》(从事房地产开发的纳税人整理适用)中“与转让房地产有关的税金等”也仅列示了营业税、都会维护建设税、教育费附加 ,印花税不在其中 。以上案例中 ,企业销售办公楼现实缴纳的50万元印花税应纳入其他房地产开用度中按开发本钱总和的5%盘算扣除 ,印花税款不影响最终盘算的应缴土地增值税税额 。

另一种看法以为该公司转闪开发产品缴纳的印花税在土地增值税整理中应作为与转让房地产有关的税金扣除 。《财务部关于印发<增值税会计处置惩罚划定>的通知》(财会〔2016〕22号)第二条第(二)项划定 ,周全试行营业税改征增值税后 ,“营业税金及附加”科目名称调解为“税金及附加”科目 ,该科目核算企业谋划运动爆发的消耗税、都会维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费 ;利润表中的“营业税金及附加”项目调解为“税金及附加”项目 。第四条还划定 ,本划定自宣布之日起施行 ,国家统一的会计制度中相关划定与本划定纷歧致的 ,应按本划定执行 。因此 ,现行会计政策上已经把企业缴纳的印花税从治理用度调解到“税金及附加”科目 ,应允许作为与转让房地产有关的税金据实扣除 。在以上案例中 ,企业销售办公楼现实缴纳的50万元印花税可据实扣除 ,可以镌汰最终盘算的应缴土地增值税税额 。

剖析

笔者以为 ,虽然财税字〔1995〕48号中明确了印花税在治理用度中扣除 ,但相关划定是基于《施工、房地产开发企业财务制度》的划定 ,若是相关财务制度已经爆发转变 ,特殊是财务部印发的财会〔2016〕22号实验后 ,若是还硬性要求房地产企业转闪开发产品缴纳的印花税在土地增值税整理中应作为治理用度扣除 ,未免有点一成不变 。印花税在土地增值税整理中列入哪个项目扣除 ,应回归立法原意 ,凭证《土地增值税暂行条例实验细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项划定 ,“与转让房地产有关的税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、都会维护建设税、印花税 。因转让房地产交纳的教育费附加 ,也可视同税金予以扣除 。”纳税人缴纳的印花税依据其时有用的会计制度划定 ,列入“治理用度”科目核算的 ,凭证房地产开发用度的有关划定扣除 ;列入“税金及附加”科目核算的 ,可以计入“与转让房地产有关税金”予以扣除 。

别的 ,与转让房地产有关税金的审核 ,应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的规模是否切合税收有关划定 ,好比现行申报表“与转让房地产有关税金”中虽然只列了营业税、都会维护建设税、教育费附加 ,但纳税人现实缴纳的地方教育附加、河流治理费等也可计入扣除 。而对不属于整理规模或者不属于转让房地产时爆发的税金及附加 ,不应作为整理扣除项目 。

别的 ,笔者以为以上案例中签署土地出让条约所缴纳17.5万印花税 ,也应比照契税相关划定(国税函[2010]220号) ,视同“按国家统一划定交纳的有关用度” ,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 。

企业在土地增值税整理历程中也应提前相识主管税务机关政策 ,好比西藏、广东、深圳等地税局都已经明确列入“税金及附加”科目核算的印花税 ,计入“与转让房地产有关税金”予以扣除 。

作者:金年会(上海)税务师事务所高级司理 汪道平

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