金年会

首页-金年会视野->金年会研究
土地变性影响使用权转让浅易计税案例剖析
2021年09月03日

案例配景:

某工业生产企业建设于2007年,厂区的土地由股东投资投入,作价1100万元,土地性子为工业用地。因企业谋划不善,在2015年已经停产。为了挣脱谋划逆境盘活资产,该企业在2018年12月份将厂区土地由工业用地变换为商住用地,补交土地出让金1.28亿元,于当月重新取得变性后的土地使用权证。

该企业拟建设一家子公司从事房地产开发谋划,将变性后的土地作价2.1亿元投资到子公司。

本文仅就上述投资环节涉及增值税纳税义务剖析如下:

该企业用土地作价投资到子公司,凭证《营业税改征增值税试点实验步伐》( 财税〔2016〕36 号)第十条划定,销售效劳、无形资产或者不动产,指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或者不动产。同时, 第十一条划定,有偿,指取得钱币、货物或者其他经济利益。关于该企业将土地投资入股子公司行为属于有偿取得“ 其他经济利益”,属于销售无形资产行为,应缴纳增值税。但在盘算缴纳税款时有两种差别看法:

第一种看法:以为该企业的土地为2007年建设时股东投入,取得时间为2016年4月30日前,凭证《财务部、国家税务总局关于进一步明确周全推开营改增试点有关劳务派遣效劳、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号) 第三条第二款第二项划定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用浅易计税要领,以取得的所有价款和价外用度减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,凭证5%的征收率盘算缴纳增值税。

应交增值税=(2.1亿-1.28亿-1100万)/1.05×5%=338万元。

第二种看法:以为该土地在2018年12月变换土地性子,并重新取得土地使用权,应该凭证新取得土地使用证的时间确定土地的取得时间,即以为土地使用权的取得时间为2018年12月。用该土地举行投资时,就不可适用浅易计税要领,应按一样平常计税方法缴纳增值税。增值税销项税额=2.1亿/1.1×10%=1909万元。因该土地没有相关进项税额,应交增值税1909万元,比浅易计税要领多缴纳增值税1571万元。

争议焦点:

该土地使用权的取得时间是按初始取得土地使用证的时间照旧变性后取得土地使用权的时间?

笔者以为,土地变性只是土地用途爆发改变,土地权属人并未爆发变换,变性也是基于初始取得土地的基础上,因此土地使用证取得时间应该为2007年,可以选择适用浅易计税要领盘算缴纳增值税。

针对本案例,各人若有更好的看法和建议接待讨论。

作者:金年会智谷(四川)税务师事务所高级司理 刘云

本文版权属于作者所有,更多与本文有关的信息,请联系金年会:

电话:010-57961169

【网站地图】【sitemap】