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地产企业融资安排中的税收危害——起源及提防之道
2019年05月17日

关于房地产公司而言,融资本钱和税收获本是当下地产公司关注的焦点问题 。这个从地产企业的招聘职员需求和岗位薪酬就可以看出来 。近年来,许多地产公司都意识到税收获本管控和税收妄想的主要性,房地产税务总监的招聘需求大大增添,薪酬许多都在百万以上 。为什么,很主要问题就是在当下土地本钱高昂,拿地方法多样的情形下,地产公司不举行税收获本的控制和税收妄想,许多项目的利润都被税收侵蚀了 。因此,房地产企业税务总监一样平常有两大目的事情使命:

1.税收合规性危害管控

这个贯串于地产开发的全流程,有些地产企业后期就发明,许多冤枉税就是由于票据的不对规、不规范、甚至生意条约的不规范导致的,这些危害完全是可以在开发历程中实时把控的 。

2.税收妄想安排

在一样平常危害控制之外,这个是许多地产企业更为体贴的 。从税收妄想来看,地产企业的税收妄想着实主要围绕土地增值税这个焦点税种睁开,而在增值税和企业所得税上更多的可能是一样平常危害的治理 。

随着部分地产企业从百亿俱乐部进入千亿俱乐部,老板就会发明,税收危害的控制和妄想对房地产企业主要性越来越高,怎样建设一套规范性制度和激励机制实现对地产企业税收危害的有用把控,怎样建设一套合适的激励机制把税收妄想真正落地,使员工和公司都受益,差别气概的公司都有差别的制度性安排 。

相关于上面这些问题,着实更多可能涉及的就是在整个大财务手下,税务和财务的配合问题 。同时,税收妄想特殊是针对土地增值税的税收妄想,地区政策和执行差别性很是大,更多是非标的,有赖于通过激励制度去引发个体的起劲性去推动 。

而关于地产企业融资安排中的税收问题,特殊是对一些民营地产公司而言,在规模扩张中,更多的接纳非标融资安排,怎样妄想和提防融资构架中的税收危害则往往容易被忽视 。可是,这个问题在当下正在被越来越多地产企业意识到,详细有以下几个方面的影响因素:

01

2018年资管增值税新规的实验,许多地产非标融资构架从原来的完全不涉税,到涉及到增值税问题 。新增的增值税及其附加现实就组成了地产企业非标融资的本钱 ;怎样妄想合理的融资构架,阻止重复征税问题,现实就是合理控制融资的本钱 ;

02

2018年企业所得税税前扣除凭证治理步伐公布,刘宝柱副司长明确提出企业利息支出必需取得发票才华税前扣除,这就意味着,地产企业利息支出凭利息单扣除已成历史 。差别的融资安排,能否取得发票,以及在资管新规下取得的发票能否凭证金融机构贷款利息土地增值税税前扣除,直接影响的也是融资本钱 。好比,一个融资计划本钱是10%,可以取得发票,另外一个融资计划本钱是9%,但无法取得发票 。名义上看,计划二本钱低,可是,现实上由于无法取得发票企业所得税不可能扣除,计划一的现实融资本钱只有7.5%,低于计划二 。因此,发票的取得问题也是当下地产融资安排中必需要重点思量的问题 。差别于银行贷款,许多非标融资安排的可开票性都是在构架设计之初要思量的 ;

03

许多地产企业在融资构架设计之初不思量税收问题,效果实验后导致税收获本远大于融资本钱 。好比我的一个客户一经做过一个信托融资计划,若是不可阻止税收危害,税收获本快要1个亿,而他的融资本钱才5000多万 。而另外一个企业的融资计划中,涉及到股东小我私家以股票质押融资给地产企业用,由于没有设计好生意安排,被税务机关要求补税1400多万 ;

04

在当下,越来越多的地产公司建设了自己的资源公司,取得了私募基金治理人牌照,怎样通过这些私募基金举行融资构架安排,地产基金该怎样设计,召募层怎样安排,投资主体怎样选择,投资生意构架怎样设计,这些不但涉及到企业所得税、土地增值税,还涉及到小我私家所得税危害 ;

05

尚有些地产公司通过地方金融生意所、地方股权生意所的债权融资妄想等工具举行融资,但由于生意条约设置、构架设计、条约约定不规范,许多人无邪地以为只要条约约定税收由投资人自己肩负,就可以免去自己的义务,现实上埋下了大大的税务地雷却浑然不知 。

这些融资中的税收问题为什么恒久得不到重视,一个很主要的缘故原由是,差别于一样平常的税收危害管控和税收妄想,地产融资中的税务问题涉及到融资、法务、税务和财务等多个部分,各个部分之间对这类问题缺乏一个协调机制 。认真融资、法务的人不相识税务,而税务部的人又不相识融资,部分之间的隔膜使地产融资中的税收问题迟迟得不到有用的解决 。从去年到现在,我给中梁集团、合景泰富、福晟集团、银城控股、信 ;稹㈩遗杉诺群D诘夭尽⒌夭鸸咀龉ㄌ獾乃笆漳谘,各人就发明,只有把融资、法务、税务的人召集在一起,各人从融资构架入手,把税收危害嵌入到融资构架中剖析,使融资、法务能相识税收,税务能相识融资,以此为契机才华构架起地产企业融资税收危害的防控机制 。差别于土地增值税妄想这类更具非标和外地化的营业,地产融资中的税收危害是相对标准化的,在事先是越发可防可控的 。

同时,我们以为,信托公司、基金子公司、地产基金公司也应该相识这些问题 。我们发明,在地产融资税收的危害防控,特殊是融资税收妄想中,缺少金融机构的配合往往是无法落地实现的 。我们有些信托公司就是由于提供出了特定的融资构架解决计划,有用降低了地产融资的税收获本从而获得了一批地产企业的营业 。因此,怎样增强和地产企业的交流,各人能否针对地产融资中的税收痛点,相同设计出好的融资计划,也是金融机构获客和做大做强营业主要支柱 。

作者:金年会税务集团合资人/天下手艺总监 赵国庆

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