自营改增后，有关都会更新中安顿回迁房所涉视同销售的增值税一直是开发商体贴的热门问题。今年以来，既有都会推翻了原来允许开发商按本钱加计方法计缴增值税的政策转而要求开发商统一按市场公允价钱计税，也有都会最先调解口径允许开发商最先按本钱加计方法计缴安顿回迁房的增值税。
一进一出之间，对开发商的涉税利益与都会更新的推进态度爆发了天翻地覆的转变。尤其是在推翻了原来允许开发商按本钱加计方法计缴安顿回迁房增值税的都会，许多都会更新项目面临骤增数以亿计的增值税税负，成为了本就举步维坚的开发商的不可遭受之痛！
笔者作为一名专业的房地产税务从业职员，也亲自履历了深圳在都会转型升级和优化都会生长空间浪潮中所展现出的转变和深圳速率。深圳作为一个市域面积仅有1997平方公里可是却承载了凌驾1700万常住生齿和创立了3.24万亿GDP的“神奇”都会，背后得益于深圳的都会更新对存量空间的挖潜和优化生长，这一切现实上是发商与政府的配合起劲和支付，其中深圳税务机关恒久以来对都会更新涉税政策的众多支持也起了决议性作用。因此，本文希望从都会更新营业的性子出发，团结税法原则对都会更新营业中开发商因肩负安顿回迁义务而爆发的纳税义务背后所对应的计税规则举行理性剖析。
一、2016年营改增对都会更新营业的考量与争议一直的140号文的矛盾
2016年，国家层面通过了周全营改增试点计划，明确将包括房地产行业在内的最后几个原营业税应税行业纳入试点规模。凭证国务院和国家税务总局其时的宣传与允许，确保所有加入营改增的行业税负只减不增，原营业税优惠政策要继续延续。从现实的效果来看，在营改增之后国家税负占GDP的比例确实有了较量显着的下降，大部分企业获得了实着实在的利益。但也有部分特殊行业，好比房地产的都会更新行业，由于其在实验历程中支付被拆迁人的拆迁赔偿用度（包括安顿回迁房）因无法取票导致不可取得进项而税负大幅攀升。凭证其时营改增不动产销售适用11%的税率测算，我们在深圳地区效劳的都会更新项目增值税税负率多在8%以上，极端项目甚至在10%左右，远高于营改增之前的5%。在都会更新行业纳税人起劲反应情形之后，税务机关也在调研并确认相关事实后，最终由财务部和国家税务总局在财税【2016】140号（下称“140号文”）中明确对房地产企业实验差额征税。其中关于都会更新项目，其在实验历程中支付给政府的土地价款和支付给政府或被拆迁人的拆迁赔偿用度因支出无法取票的缘故原由可以直接作为增值税销售额的抵减项。
如140文相关条款能周全落实的话，都会更新行业纳税人的增值税税负能真实地对应开发商在开发环节中真实的增值额，相关税负率也可以控制与营业税时期相近的税率水平（即5%）。然而在140号文宣布后，各地在执行该文件时均通过税务机关口头回复或12366回复的形式将可在增值税销售额中抵减的拆迁赔偿用度的适用规模限缩为“钱币赔偿”，物业赔偿被普遍扫除在外。这一做法导致的效果是都会更新项目的增值税税负率再次大幅上扬，我们判断大都会应普遍凌驾营业税时期的营业税税负。
针对这一情形，各地分解出两种应对步伐以控制增值税税负。第一种，部分税政较为开明的地区-好比深圳，在2018年宣布的《深圳市周全推开“营改增”试点事情指引（之四）—房地工业》（下称“指引四”）中所延续的国家税务总局通告2014年第2号（下称“2号通告”，已废止）关于安顿回迁房关于营业额凭证本钱加计10%利润率审定的划定，并在此前相当长的一段时间内允许都会更新项目按此执行。第二种，不可适用该政策的相关地区，则可能通过对被拆迁人先举行现金赔偿，再由被拆迁人以赔偿的现金购置相关回迁物业方法规避安顿回迁房不可适用销项抵减的障碍。
在收到税务机关通知相关地块如缴纳过地价就不得适用本钱加计方法计缴安顿回迁房所涉增值税后，这关于已往在相当长的一段时间内一直习惯沿用营业税时期本钱加计计税方法的开发商而言，无疑是一个“极重”的新闻。由于这中心的涉税差别在不思量其他税种影响的情形下，就是安顿回迁房制作本钱和市场公允价钱之间在计税价钱上的重大差别。
信托在深圳有都会更新项目履历的开发商都清晰，凭证深圳市所出台的地价测算规则中所确定的地价盘算逻辑，一个都会更新项目中各项业态的地价盘算遵照的是响应的标定地价和对应情形下的修正系数。而宗地地价中的修正系数并不区分商品房的外售属性和回迁属性，这意味着除政策性住房外，一律条件下的可外售商品房和安顿回迁商品房的地价标准是一致的。这意味着关于安顿回迁房适用本钱加计计税的规则在深圳都会更新项目中就险些找不到适用场景了。
现实上从深圳市当下的地价盘算规则来看，都会更新项目收取的地价远低于正常招拍挂类项目的楼面地价，甚至部分历史用地在加入都会更新也有更大幅度的地价优惠，这背后着实政府就是思量到了开发商在都会更新项目中相较于招拍挂类项目需要特殊肩负的拆迁安顿赔偿义务。因此，指引四沿用税务总局原先的2号通告政策所界说的“未肩负土地价款”事实是安顿回迁房自己未肩负地价照旧包括安顿回迁房在内的整个地块未肩负地价 ？若是诠释是后者，如我们前面所言，实务中并无适用场景，那么关于税务机关而言，出台一个完全没有适用配景的税务文件或条款是否缺乏现实意义 ？
二、从税收中性角度谈安顿回迁房增值税计税规则的适用
事实上，若是对开发商在都会更新项目中无偿转移给被回迁户的安顿回迁房能凭证140文划定，在凭证市场公允价钱计征增值税后允许其以响应的价值确以为拆迁赔偿用度在增值税销售额中抵减，我们以为越发切合140文的立法原意，也更切合税收中性原则。
税收层面的税收中性原则主要是以税收不干预经济，阻止征税自己逾越市场机制成为市场资源设置的决议性因素从而给纳税人带来特殊损失或肩负为准则；谎灾，在市场可以正中选择资源设置的方法的条件下，市场主体为实现其商业目的可自由选择其商业运行方法，逻辑上在统一营业模式下纳税人运用差别方法实现一律经济效果的情形下征税数额应一致。不然，税收就有干预和违规调理市场资源设置方法之嫌。
关于都会更新营业，开发商因成为都会更新项目的实验主体后需要取代政府肩负起对旧城刷新规模内的被拆迁人的安顿和赔偿义务。以深圳都会更新项目为例，开发商为了能够顺遂成为项目的实验主体，除了无偿移交和孝顺一定比例的土地给政府纳入储备用地、配建一定的包管性住房移交政府用于公共事业和向政府补缴更新用地的地价外，还需要肩负起旧城刷新规模内所有被拆迁人的安顿和赔偿义务。
因此，在一个都会更新项目中，涉及到的利益主体除了开发商自己，现实上还涉及到政府的利益和被拆迁人的利益，组成三角利益。至于对被拆迁人赔偿的方法，取决于被拆迁人的利益诉求和意愿，有的被拆迁人会选择钱币赔偿，有的被拆迁人则会选择物业安顿赔偿。深圳都会更新实践中，绝大部分的被拆迁人都会选择物业安顿赔偿。
将可在增值税销售额中抵减的拆迁赔偿用度的适用规模限缩为“钱币赔偿”，我们以为此举显然违反了税收中性的原则，由于我们说从专业角度看，相对的税收中性原则应该只能爆发在政府需要通过税收去合理调理某些特定经济事项时，好比政府通过对差别持有限期的二手房销售制订差别的税收优惠政策以调理二手房的供应数目和价钱过热。可是税务机关人为将财务部和税务总局宣布的140号文所划定的可抵减的拆迁赔偿用度看法举行限缩诠释，现实上是在干预开发商与被拆迁人基于公正市场对拆迁赔偿方法的自由选择。更况且，开发商在都会更新项目实验历程中很难自主选择对被拆迁人的赔偿方法。
这样造成的效果就是，两个差别的开发商，实验妄想功效和强度一样的都会更新项目，同样需要支付价值1亿元的拆迁赔偿用度。A开发商支付的钱币赔偿，被拆迁人再就这1亿元购置回迁物业；B开发商直接给予被拆迁人价值1亿元的物业赔偿，效果A开发商支付的1亿元拆迁赔偿用度可以在盘算增值税销售额时抵减，B开发商支付的1亿元拆迁赔偿用度就不可以抵减，从而最后在获得相同经济效果的情形下，B开发商却要多肩负825万元（即1亿元/（1+9%）*9%）的增值税本钱。显然，这违反了前面所述及的税收中性原则需阻止征税自己逾越市场机制成为市场资源设置的决议性因素从而给纳税人带来特殊损失或肩负的基本要求。
别的，部分税务机关在诠释140号文中所提及的“支付”看法时以为支付只能对应钱币赔偿。然而现实上，支付的看法是和收取的看法相对应的，一方有支付另一方就有收取，一方的本钱就是另一方的收益。因此我们可以看到，无论是企业所得税、土地增值税照旧本文所谈及的增值税，对纳入征税规模中的收益均包括纳税人收取的非钱币性经济利益。尤其是2022年征求意见的增值税草案第十二条关于销售额的界定规模，便明确划定应征税的生意价款包括所有钱币或非钱币形式的经济利益。增值税法的立法事情已经进入二审环节，信托不久后会迎来正式的立法出台。在税法诠释中，何以会泛起对相互呼应的行为看法在适用征税规则上接纳截然差别的诠释口径，我们以为这不甚切合140号文最初的立法原意。
三、从税收正当性和合理性角度谈安顿回迁房增值税计税规则的适用
140号文作为财务部和税务总局团结宣布的税收规章，响应对文件内容的口径诠释原则上需要税务总局和财务部税政司举行相同并统一意见后由税务总局对外宣布正式文件举行诠释。
而事实上，现在实务中各地税务机关关于140号文中拆迁赔偿用度的诠释口径仅仅是内部口径，从执法角度看是不具备任何执法效力的，税收正当性面临重大挑战。
近年来，国家层面一直在强调通过加速推动各项税收的立法来实现税收法定，包括已经完成的契税立法、尚有后续即将到来的增值税立法和土地增值税立法事情，现实上都是为了让税收的征管尽可能实现税收法定，税收的征管能够越创造确。
关于开发商而言，往往都无法选择对被拆迁人的赔偿方法。支付钱币赔偿可以释放更多可售物业面积，若是行情向好，释放出来的物业在未来可能会取得更高的经济利益，可是会在前期肩负更多的资金本钱和压力，而支付物业赔偿则会压缩未来可售物业的面积，可是可以在前期缓解资金占用的本钱和压力。
但无论怎样这都是开发商遵从市场的意愿和规则下的选择，因此，从税收正当性的角度，各地税务机关应该严酷凭证140号文的规则对开发商的拆迁赔偿用度举行统一认定。同时也应该遵从文件背后的立法原意客观地看待开发商在都会更新项目中真实支付的拆迁赔偿用度。
税收合理性方面，政府为了更高效、更快速地完成都会化历程，解决都会空间生长瓶颈和落实各项社会公共利益项目和公共基础设施项目（如教育、轨道交通、医疗、包管性住房和其他公共设施等）的建设，同时为相识决自身在土地征收和衡宇征拆历程中的财务缺乏问题，引入了开发商作为配合加入主体。
于开发商而言，其为深圳的都会化建设和政府各项社会公共利益和公共基础设施项目的建设作出了无法替换的突出孝顺。而在这个历程中，陪同着政府对农村整体经济组织等单位或小我私家的低效存量用地的征收而本应由政府推行的征拆赔偿义务和责任转嫁到了开发商的肩上。
在这种情形下，因开发商现实上需要取代政府推行的拆迁安顿赔偿义务，若是在税务层面因被拆迁人的利益诉求类型的差别而给予税收的区别看待，进而导致开发商还需要特殊肩负数额重大的税收获本和危害，显然保存税收的不对理之处。
甚至举个最极端的例子，在不思量所谓的商业合理性和商业逻辑的情形下，假设某个都会更新项目中所有是安顿回迁房，这些安顿回迁房不会爆发任何现金流，但开发商岂非就由于安顿回迁就凭空爆发出大额的增值税本钱出来 ？而土地增值税和企业所得税因思量到这种情形给予了收入和本钱同增同减的处置惩罚规则，但增值税若是因人为的税收区别看待而导致爆发税收效果的重大差别，这显然也违反了量能课税的原则。
四、对安顿回迁房的增值税处置惩罚建议
在现现在房地产行业因宏观政策调控、金融强羁系和经济下行的多重重压之下，大大都的开发商已经处于“瓦解”的边沿，实务中众多代表性房地产企业也已经陆续泛起爆雷事务。事实上，国家层面在最新一次的政府事情聚会中也明确地体现，房地产市场的供求关系和情形已经爆发了根天性转变，房地产市场早已不是已往谁人黄金时代或者白银时代，现实上思量所有的本钱和用度后也属于微利甚至是亏损行业。
与此同时，开发商现在也肩负着保交楼和保民生的重大职责，而保交楼意味着开发商在资金链上需要具备一定的清静边际，而这个历程中正当合理的税收征管会决议开发商真实的盈利状态，从而直接影响其资金链情形。
与此同时，我们可以看到国家层面国务院常务聚会在今年7月份审议通过的《关于在超大特大都会起劲稳步推进城中村刷新的指导意见》中提出在超大特大都会要起劲推动城中村刷新以改善民生和扩大内需。在政策宣布后，住建部、发改委和人民银行等部分都相继亮相要出台响应的政策步伐起劲支持和推动城中村刷新。这中心，税收政策的起劲支持和帮助更是重中之重。
因此，我们呼吁税务机关应该在目今给予房地产行业起劲的税收政策支持，尤其是对都会更新等直接关乎国家城中村刷新战略的行业领域，尽可能地在140号文所确立的拆迁赔偿用度允许在增值税销售额中抵减的规则以及指引四所划定的本钱加计计税方法中对开发商向被拆迁人无偿转移安顿回迁房的税务处置惩罚规则举行政策的平衡处置惩罚。
关于以前运行稳固、预期明确的涉税政策，不应容易变换，纵然一定要变，是否也应划定一个合理的新、老项目规模，关于一些已经立项的老项目是否应重点考量仍允许其享受相关政策，以免造成纳税人因政策执法口径的突发变换而面临谋划难题甚至休业。
作者：金年会信达(深圳)税务师事务所合资人 傅吉俊
金年会信达(深圳)税务师事务所司理 ；峁
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