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土地使用税和土地使用费土地增值税税前扣除探析
2022.11.18

深圳某房地产客户开发的项目在举行土地增值税整理时,税务机关在审核历程中提出该公司计入“开发本钱-土地本钱”里的土地使用税和土地使用费需举行调减,即不可于土地增值税税前据实扣除,于是客户提出疑问:土地使用税和土地使用费土地增值税税前怎样举行扣除 ?本文将针对此问题举行剖析探讨。

一、土地使用税土地增值税税前扣除剖析

针对土地使用税土地增值税税前扣除的问题,现在天下性税法上并无明确划定。而会计上1.《房地产开发企业会计制度》(财会字[1993]2号)的划定:月份终了,企业盘算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税,借记"治理用度"科目。2.《企业会计准则――应用指南》"6602 "治理用度"划定:本科目核算企业为组织和治理企业生产谋划所爆发的治理用度,包括…房产税、车船使用税、土地使用税、印花税…等。(营改增后凭证财会〔2016〕22号土地使用税调解为计入“税金及附加”科目核算)

因此实务中大部分税务机关参照上述会计上的划定以为土地使用税应计入其他房地产用度中扣除,不允许据实扣除。其中有部分地方发文举行了明确:

1.《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(琼地税函[2007]356号)第二条划定,房地产开发企业缴纳的土地使用税,不管在房地产项目完工前或完工后爆发的,均在治理用度列支按划定予以扣除。

2.《大连市地方税务局关于进一步增强土地增值税整理事情的通知》(大地税函(2008)188号)(2016年废止)第一条第二项划定,纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税,应当计入“房地产开发用度”中的“治理用度”扣除。

但有部分看法以为房地产开发企业取得土地然后举行开发,于公司而言属于存货(开发产品),土地使用税是存货(开发产品)抵达可使用和交付前须要的、合理的支出,应计入开发本钱,而不应凭证一样平常的会计处置惩罚划定,计入时代用度。对此笔者以为:

1.会计上可计入开发本钱核算的项目,土地增值税上纷歧定一定可以扣除。

2.凭证《土地增值税暂行条例》的划定,土地使用税不属于取得土地使用权所支付的金额、开发建设本钱用度,也不属于与转让房地产有关的税金等土地增值税划定的可扣除项目规模。

因此,在税法没有发文明确可以扣除的情形下,笔者以为土地使用税不可于土地增值税税据实扣除。

二、土地使用费土地增值税税前扣除剖析

(一)关于土地使用费

关于土地使用费各人可能较量生疏,由于现在单位和小我私家基本不必缴纳了。土地使用费最早系妄想经济下引进外资的过渡性实验手段,是指外商投资企业通过差别的方法使用土地,国家向其收取得的有偿使用土地的用度。有关土地使用费的详细标准,没有天下统一的划定,由所在地的省、自治区、直辖市人民政府划定。

1988年9月27日国务院宣布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,条例第十四条划定:本条例自1988年11月1日起施行,各地制订的土地使用费步伐同时阻止执行,即土地使用税取代了土地使用费。但关于外商投资企业,《财务部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》((88)财税字第260号)和《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》(国税函[1997]162号)则划定:《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业;对外商投资企业和外国企业在华机构仍应征收土地使用费,不征土地使用税。直至2006年12月30日国务院重新修订了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,将征税工具扩大到外商投资企业、外国企业、外籍小我私家,自2007年1月1日起执行。也就是2007年1月1日起土地使用税才真正所有取代了土地使用费。

深圳在1988年11月1日最先征收城镇土地使用税时,由于其时处于经济生长初期,为了吸引投资一直未开征土地使用税,而是凭证《深圳经济特区土地使用费征收步伐》(深府 [1990]206号)的划定,征收土地使用费。直到2007年11月1日深圳市才开征城镇土地使用税,并于2008年4月7日发文深府[2008]61号废止《深圳经济特区土地使用费征收步伐》。

因此关于深圳市部分拿地较早、开发较晚的房地产开发企业,开发本钱里保存列支土地使用费的情形。本文以下主要针对凭证《深圳经济特区土地使用费征收步伐》缴纳土地使用费的土地增值税税前扣除举行剖析。

凭证《深圳经济特区土地使用费征收步伐》:“使用特区规模内土地的单位和小我私家,都必需遵照本步伐的划定缴纳土地使用费。”深圳市领土局是特区土地使用费征收的主管部分,认真土地使用费的审定、减免和收取。土地使用费凭证使用土地使用面积和划定标准收取。

(二)土地使用费土地增值税税前扣除剖析

土地使用费和土地使用税的征收目的虽然都是为了增强土地治理,调理土地级差收入,提高土地使用效益,都是一定规模内使用土地的单位和小我私家凭证土地面积和划定标准缴纳,但土地使用费和土地使用税的征收依据、主体以及性子等方面差别,因此仍属于差别的支出,应区别剖析。

凭证《土地增值税暂行条例实验细则》第七条:“条例第六条所列的盘算增值额的扣除项目,详细为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度。”

经太过析,笔者以为土地使用费是属于上述文件划定的“按国家统一划定交纳的有关用度”,可于土地增值税税据实扣除,理由如下: 

1.凭证《深圳经济特区土地使用费征收步伐》,土地使用费是依据《中华人民共和领土地治理法》、《深圳经济特区土地治理条例》等划定征收,即土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的,由领土局认真土地使用费的审定、减免和收取。土地使用税则是国家对使用土地的单位和小我私家征收的一种税,由土地所在地的税务机关征收。

2.凭证《深圳市土地使用权出让条约书》通用条款的约定:“土地受让方除向妄想领土局给付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金外,每年还必需按划定缴付土地使用费。在签署土地出让条约的同时,治理土地使用费挂号手续。”即征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现,是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的用度,与出让金具有相同的性子。土地使用税则是按税规则定交给国家的,是国家加入国民收入分派,强制地、无偿地取得财务收入的一种方法。

3.凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处置惩罚步伐》(国税发[2009]31号)第二十七条划定,开发产品计税本钱支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而爆发的各项用度,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变换用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。

凭证国税发[2009]31号文可知,税法上以为土地使用费属于“为取得土地开发使用权(或开发权)而爆发的各项用度”,而土地使用税则不属于。

综上,笔者以为土地使用费差别于土地使用税,属于土地增值税实验细则第七条划定的按国家统一划定交纳的有关用度,应可于土地增值税税前据实扣除。

作者:金年会信达(深圳)税务师事务所授薪合资人  徐娟双

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