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新收入准则下房地产开发企业销售佣金税前扣除问题探析
2021.07.23

随着新收入准则的周全施行,房地产开发企业的税会差别进一步加大,新收入准则下房地产开发企业的销售佣金在企业所得税前何时扣除、怎样扣除等问题在实务中引起了普遍的争议,本文拟重新旧准则下销售佣金会计处置惩罚的转变、实务中保存的问题等方面举行探析 。

一、新旧准则下销售佣金会计处置惩罚的转变

在新收入准则执行之前,房地产开发企业销售佣金在现实爆发时计入当期用度 。由于房地产项目开发周期较长,销售佣金大多爆发在预售阶段,而对应的衡宇往往在预售后的一两年才华交付,在旧准则下就会泛起用度确认在先而收入确认在后的情形 。

新收入准则实验后,凭证财会〔2017〕22号《企业会计准则第14 号——收入》第二十八条“企业为取得条约爆发的增量本钱预期能够收回的,应看成为条约取得本钱确以为一项资产;可是,该资产摊销限期不凌驾一年的可以在爆发时计入当期损益 。增量本钱,是指企业不取得条约就不会爆发的本钱(如销售佣金等) 。第二十九条 凭证本准则第二十六条和第二十八条划定确认的资产(以下简称与‘条约本钱有关的资产’),应当接纳与该资产相关的商品收入确认相同的基础举行摊销,计入当期损益” 。即房地产开发企业爆发的摊销限期在一年以上的销售佣金先计入“条约取得本钱”科目,后续按与收入确认相同的基础摊销入销售用度 。新收入准则下销售佣金的会计处置惩罚实现了收入用度在会计确认时代和确认方法上的匹配 。

二、涉税实务中保存的问题

凭证国税发〔2009〕31号第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)盘算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额”,即在企业所得税处置惩罚上,房地产开发企业通过正式签署《房地产预售条约》所取得的预收款需在税收上确认收入 。凭证国税发〔2009〕31号第十二条“企业爆发的时代用度、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除”,新收入准则实验之前,会计上将销售佣金作为时代用度,税务处置惩罚凭证会计上确认的销售佣金金额团结税收划定的扣除限额举行处置惩罚 。

新收入准则实验后,预售阶段爆发的销售佣金作为一项资产计入了“条约取得本钱”科目,列报在资产欠债表中“其他流动资产”、“其他非流动资产”项目 。由于预售阶段会计上不再将销售佣金计入时代用度,企业所得税相关文件中也没有时代用度规模的详细划定,销售佣金何时在企业所得税前扣除成为了争议的焦点 。

若企业所得税上与新收入准则的会计处置惩罚坚持一致,即在会计上确认收入、结转销售用度时扣除,则会导致税收上预收款确认收入的时代与销售佣金确认时代不匹配,也可能增添目今限购、限价配景下房地产企业的税收获本 。

若企业所得税上仍沿用旧准则的会计处置惩罚,在佣金现实爆发年度做纳税调减,在条约取得本钱转为销售用度时做反向调增,一方面,该纳税调解并未有响应的税收文件作支持,保存外地税务局不认可该税务处置惩罚的危害 。国家税务总局关于修订企业所得税年度纳税申报表有关问题的通告》(2019年第41号通告)对《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》(A100000)填报说明划定,“纳税人在盘算企业所得税应纳税所得额及应纳税额时,会计处置惩罚与税收划定纷歧致的,应当凭证税收划定盘算 。税收划定不明确的,在没有明确划定之前,暂按国家统一会计制度盘算 。请遵照执行” 。

我们以为从税收收入和本钱配比角度看,房地产开发企业收到的预收款在税收上确认收入的同时,对应的现实已爆发的佣金作为用度在税前扣除具有一定的合理性,希望在2021年新收入准则周全施行的情形下,国家税务总局能够进一步明确房地产开发企业销售佣金企业所得税前扣除的相关政策 。

作者:金年会(浙江)税务师事务所 危害治理与手艺部

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